Силен песимизъм към имотните акции дава шанс за рязък обрат

Имотният сектор е под силен натиск от по-високите лихви, но именно това натрупано отрицателно настроение може да създаде значителна възможност за инвеститорите, които уцелят момента на обръщане в паричната политика.

Индексът Stoxx 600 Real Estate е записал спад от около 7% през 2026 г. и се насочва към трета поредна година на относително слабо представяне спрямо по-широкия Stoxx 600. Вече се отчита, че разликата в представянето между имотния сектор и основния пазар е по-голяма дори от тази по време на световната финансова криза.

Нагласи на инвеститорите и позициониране

Проучване на Bank of America сред фонд мениджърите през септември показва драстично занижено тегло за европейските недвижими имоти в много портфейли: нетно 36% от анкетираните държат по-малка експозиция към сектора в сравнение с теглата в техните референтни индекси. Този процент е най-висок за поне последните две години и е почти тройно спрямо нивото от юли.

Тясната връзка между имотите и облигациите обяснява защо секторът е особено чувствителен към очакванията за лихвен процент. Когато възприеманите бъдещи нива на лихвите се вдигат, разходите по финансирането растат, а оценките на имотните активи и настроенията на инвеститорите се влошават.

Спекулации за лихвената политика и потенциален обрат

Стратезите на JPMorgan Chase & Co., ръководени от Мислав Матейка, посочват, че преминаването от очаквания за понижения на лихвите към сценарий с възможни повишения е утежнило инвестиционната среда за недвижимите имоти. Те напомнят, че секторът е силно зависим от посоката на доходността по облигациите.

Пазарът на финансови деривати отразява очакването за още затягане: суаповете в момента имплицират три допълнителни повишения на лихвите от Европейската централна банка до края на юни следващата година и четири повишения от Bank of England до края на юли. При тези сценарии секторът трудно ще запише значително подобрение, докато прогнозите за лихвите не се променят.

Въпреки това анализът на стратегите от Bank of America, въз основа на техните прогнози за доходността по германските държавни облигации и данните за PMI, предпоставя възможност за около 15% потенциално поскъпване на имотните акции спрямо пазара в следващите месеци — при условие на благоприятно обръщане в лихвените очаквания.

Непредвидими фактори: петрол и геополитика

Една от ключовите променливи, която може да обърне траекторията на облигациите и следователно да повлияе на имотните акции, са цените на петрола. От началото на конфликта в региона на Иран пазарите на енергоресурси и облигациите се движат под силно влияние на геополитическата нестабилност. Ако преговорите за мир постигнат пробив, това може рязко да намали натиска върху доходността по облигациите и да подобри апетита към акции, чувствителни към лихвите.

Тъй като имотните компании често се възприемат като заместител на облигациите поради характера на доходността и дивидентите, промяната в паричната политика може да ги превърне във фаворити при инвеститорите, търсещи доход.

Последици за инвеститорите

В сегашната среда секторът остава малко вероятно да постигне стабилно възстановяване без корекция в перспективата за лихвите. Но натрупаното ниско доверие и значителното подпоставяне в портфейлите означават, че внезапно обръщане в посоката на лихвената политика би могло да доведе до остро и бързо поскъпване на имотните акции. Това прави сектора „смел залог“ — с високи рискове, но и с потенциал за съществено възнаграждение за тези, които успеят да влязат навреме.