Имотният пазар се охлажда заради флипъри, IT и бюджетни купувачи

Има ясно изразено отслабване на активността на българския пазар на жилища, най-вече сред краткосрочните инвеститори — т.нар. флипъри. Това посочи Борислав Гостев, генерален директор на лицензирания кредитен посредник „Супер Кредит“, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

По наблюдения на Гостев, флипърите — купувачи, които придобиват имоти на начален етап на строителство и продават при получаване на разрешение за ползване — в определен момент достигали да съставляват 15–20% от пазара. В последно време обаче техният дял и активност намаляват, тъй като доходността от бързи препродажби вече не е толкова привлекателна.

Кои групи ограничават покупките

Спад се отчита и сред купувачите с по-ограничен бюджет. Високите цени на жилищата и изискването за по-голямо собствено участие затрудняват финализирането на сделки. Макар банките да проявяват гъвкавост, от есента на 2024 г. Българската народна банка определи таван на съотношението на дългдоход, което не може да надхвърля 50%, казва Гостев.

Друг сектор с понижено търсене са служителите от IT и колцентровете. Те доминираха пазара през 2024 г., но през 2025 г. настъпи охлаждане — голяма част вече са задоволили жилищните си потребности, а и внедряването на технологии оказва влияние върху наемането на млади специалисти. По данни на Гостев спадът сред този сегмент е между 10 и 20%.

Статистика за сделки и региони

Като цяло за страната пазарът на имоти е намалял с 15% през първото тримесечие на 2026 г. — от 45 144 сделки в първото тримесечие на 2025 г. до 38 154 в началото на 2026 г. На регионално ниво понижението е различно: София — с 12%, Варна — с 21%, Бургас — с 18%, а в Пловдив спадът е 2%.

Въпреки това в София има и успокояващи индикатори: ако се сравняват шестмесечни периоди, в четвъртото тримесечие на 2025 г. и първото на 2026 г. са реализирани близо 105 000 сделки — колкото и през четвъртото тримесечие на 2024 г. и първото на 2025 г. „В нашия холдинг също не отчитаме спад на сделките през първото тримесечие, а специално при кредитирането отчитаме приятен ръст“, допълни Гостев.

Ипотеки, цени и спестявания

По данни на Агенцията по вписванията броят на вписаните ипотеки през първото тримесечие на 2026 г. практически не се променя спрямо същия период на 2025 г. — 13 659 през Q1 2025 и 13 706 през Q1 2026; в София има намаление с 3%. В същото време БНБ отчита за първите два месеца на 2026 г. нови ипотеки за общо 991 млн. евро — ръст от 14% спрямо януари–февруари 2025 г. Разминаването се дължи на нарастване на средния размер на кредита: сделки има по-малко като брой, но те са с по-голям обем.

Ръстът на нови ипотеки кореспондира донякъде с поскъпването на жилищата през 2025 г.: по данни на НСИ средното нарастване за страната е 12,6% — 9% при новите жилища и 15% на вторичния пазар. В София средният ръст е 12,7% (нови 11,3%, вторични 14%).

Увеличението на депозитите в българските банки също е фактор: те нараснаха от 48 млрд. евро през февруари 2025 г. на 58 млрд. евро към края на февруари 2026 г. Гостев отбеляза, че части от тези спестявания могат да бъдат насочени към покупка на имоти в условията на висока инфлация.

Външни шокове и производствен натиск

Влиянието на войната в Близкия изток върху пазара е предимно психологическо и косвено — постоянният поток от негативни новини притеснява купувачите. Ситуацията напомня първия шок след инвазията на Русия в Украйна, когато първоначално имаше страх, но впоследствие пазарите привикнаха.

Лошите новини за производството в страната също оказват влияние върху търсенето. Съобщения за затваряне или спиране на дейност на предприятия променят нагласите на кандидат-купувачите и предизвикват притеснение в банките. Примери, посочени от Гостев, включват решението за закриване на завода за автомобилни кабели на „МД Електроник“ във Враца (февруари т.г.), временното спиране на „Елхим-Искра“ в Пазарджик, както и закриването на производствени мощности на „СЕ Борднетце – България“, „БТБ България“ и по-рано „Леони България“.

Всички тези фактори — промени в профила на купувачите, макроикономически настроения и производства, — оформят сегашния по-спокоен, но комплексен пазар на недвижими имоти в България.