Купувачите се отдръпват от имоти „на зелено“, вторичният пазар набира сила

Кредити и лихви

Инвеститорът в недвижими имоти Иво Димовски заяви в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Красимир Йорданов, че ключовата цифра за пазара е броят на отпуснатите ипотечни кредити. Миналата година този показател е нараснал с около 25% на годишна база, но през настоящата година се наблюдава спад.

Според Димовски между 70% и 80% от купувачите на жилища в големите градове използват ипотечен кредит и разчитат на ниски лихви. Макар че при умерено вдигане на лихвения процент месечните вноски няма да се променят драматично, мнозина ще се запитат какво да очакват в следващите години. В момента средните лихви по ипотеките са около 2,50%, но той очаква увеличение до близо 3%, тъй като разликата между депозитните ставки и ипотечните лихви се стеснява.

Димовски подчерта, че българските банки са в добра ликвидна позиция и ситуацията не напомня финансовата криза от 2008 г. Все пак, ако банките плащат по-високи лихви по депозитите, ще се наложи и вдигане на лихвите по заемите, макар че засега инерцията от ниските депозити забавя този процес.

Забавяне на строителството и проблеми при „на зелено“

Инвеститорът прогнозира забавяне в жилищното строителство заради покачване на себестойността и пренасочване на търсенето към вторичния пазар. Това може да доведе до дефицит на новопостроени жилища в пазарните предлагания през 2028–2029 г.

В сегмента „на зелено“ Димовски констатира отслабване: вече не е възможно масово купуване с цел препродажба преди завършване, което е притеснително и кара дори купувачите за лично ползване да се ориентират към готови имоти. Малките и средни строителни фирми, които разчитат на приходи от предварителни продажби, ще имат затруднения и на пазара ще останат предимно компании със сигурно банково финансиране.

Той посочи, че банките ще станат по-предпазливи при кредитиране на по-рисковите малки строители, което може да доведе до паузиране на някои проекти. Препоръката към купувачите е да влизат в сделки „на зелено“ само ако разработчикът има доказана репутация, прозрачна история и осигурено финансиране.

Цени, продажби и пазарна нормализация

Димовски отбеляза, че в по-нормализиран пазар надценените имоти трудно се продават. Печалба по-лесно се реализира от готови жилища, тъй като на пазара има недостиг на завършени имоти. Между 2017 и 2020 г. средният брой на сделките с жилища в страната е бил около 65 хил. годишно. През 2024 г. броят на сделките достигна връх от 95 хил., след което последва лек спад.

За 2026 г. Димовски вижда нормализиране и очаква до края на годината обемът на сделките да се върне в диапазона 65–70 хил. сделки.

Вторичният пазар и промяна в поведението на купувачите

Във втората ръка се наблюдава повишена ликвидност. Когато пазарът растеше бързо, много купувачи взимаха имоти „на зелено“ и ги препродаваха преди завършване с добър марж. Сега тази практика намалява, цените в сегмента „на зелено“ падат, спекулантите излизат от пазара, а това отваря възможности за инвеститори с повишен риск.

Купувачите вземат решения по-бавно — около два пъти по-бавно в сравнение с периода на бума. Продажбата на готов имот отнема средно между 20 и 40 дни, докато преди сделките се сключваха често след два огледа в рамките на седмица.

В квартали като Стрелбище, Младост, Дружба, Люлин и Надежда се наблюдава вътрешноквартална миграция от стари панелни жилища към ново строителство. Вторичният пазар на панелни апартаменти в по-централните и по-добри квартали на столицата остава много ликвиден.

Димовски добави, че една от причините за силния ръст на цените през последните години е използването на ипотеките като инвестиционен инструмент при ниски лихви, както и културната предразположеност — над 95% от българите имат собствен дом, според него, и не търсят други активи за запазване на стойността на парите си.